Prodej bytu se zachováním práva užívání je způsob, jak získat peníze na úhradu dluhů a zároveň v bytě dál bydlet. Samotným podpisem kupní smlouvy vlastnictví nepřechází. Kupující je nabývá vkladem do katastru nemovitostí, jehož právní účinky nastávají zpětně k okamžiku doručení návrhu příslušnému katastrálnímu úřadu. Další bydlení může zajišťovat například nájem nebo služebnost bydlení. Jejich právní ochrana se liší.
Jak funguje prodej nemovitosti se zachováním užívání?
Na trhu se objevují modely, které umožňují majitelům prodat byt a současně v něm dál bydlet po stanovenou dobu, například na pět let. Porovnejte nabízenou kupní cenu s nezávisle zjištěnou tržní cenou a ověřte, co za další bydlení zaplatíte. Bez posouzení konkrétní nabídky nelze určit, jaká sleva odpovídá sjednanému užívání.
Prodávající získá peníze, které může použít na úhradu dluhů, a právo bydlet v rozsahu sjednaném ve smlouvě. Po převodu vlastnictví už byt nemůže jako svůj prodat, zastavit ani zanechat dědicům. Na ústní příslib budoucího odkupu nespoléhejte. Podmínky nechte výslovně písemně sjednat a zkontrolovat vlastním advokátem.
Jaké jsou hlavní rozdíly mezi výkupem, zpětným leasingem a výkupem s dožitím?
Při řešení finančních problémů se můžete setkat s několika způsoby prodeje nemovitosti. U každého porovnejte cenu, podmínky dalšího bydlení a možnost získat byt zpět.
- Rychlý výkup nemovitosti může urychlit získání peněz. Porovnejte jeho cenu s tržní hodnotou bytu. Termín vystěhování a předání závisí na smlouvě, okamžitý odchod není nutnou podmínkou každé nabídky.
- Zpětný leasing nemovitosti obvykle označuje prodej spojený s dalším nájmem a možností pozdějšího odkupu. O právním režimu rozhoduje skutečný obsah smluv, nikoli jejich název. Podle konkrétního uspořádání může jít i o spotřebitelský úvěr.
- Výkup s dožitím spojuje prodej s právem doživotního bydlení. Pokud smlouva zřizuje služebnost bydlení k bytu zapsanému v katastru, vzniká tato služebnost vkladem. Ověřte její rozsah a to, kdo bude platit služby, opravy a další náklady.
- Odkup s dočasným užíváním umožňuje zůstat v bytě po sjednanou dobu. Zkontrolujte, zda se vedle případné slevy z kupní ceny platí také nájemné a další náklady. Předem si naplánujte bydlení po skončení sjednaného užívání.
Na co si dát pozor ve smlouvě a kde bývá největší háček?
U dalšího bydlení nejprve zjistěte, jaké právo smlouva zakládá. Nájem bytu ke své platnosti nevyžaduje zápis do katastru. Při změně vlastníka přecházejí práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka; nájem bytu, ve kterém nájemce bydlí, nelze vypovědět jen kvůli změně vlastnictví. U zvláštních povinností pronajímatele sjednaných nad rámec zákona záleží také na tom, zda o nich nový vlastník věděl.
Smluvně zřizovaná služebnost bydlení k nemovitosti zapsané v katastru vzniká až vkladem. Samotné nezapsané smluvní právo může zavazovat smluvního partnera, automaticky však neposkytuje stejnou ochranu vůči dalšímu kupujícímu jako věcné právo. Jeho účinky závisí na obsahu a právním typu ujednání. Chybějící zápis neopravňuje vlastníka, aby obydlí svévolně vyklidil nebo obyvatele vystěhoval výměnou zámků. Nucené vyklizení musí proběhnout zákonným postupem.
U zpětného odkupu výslovně sjednejte cenu nebo způsob jejího určení, lhůtu a podmínky uplatnění. Chybějící zvláštní cena nebo lhůta neznamenají automatický zánik práva. Pokud jde o výhradu zpětné koupě podle občanského zákoníku, zákon vychází z vrácení původní kupní ceny a při nesjednané lhůtě stanoví u nemovitosti deset let. Jiné smluvní uspořádání může mít odlišná pravidla. Advokát má ověřit také ochranu práva při dalším prodeji bytu.
Pro bezpečnější výplatu kupní ceny doporučujeme advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu s přesnými podmínkami výplaty. Úschova není univerzální zákonnou povinností při každém prodeji. U zatíženého bytu může podle dohodnutého postupu část kupní ceny směřovat přímo věřitelům na splacení dluhů, aby následně bylo možné zajistit výmaz zástavních práv. Předem si vyžádejte vyčíslení dluhů a podmínky vydání listin pro výmaz. Nečekejte obecně s úhradou dluhů až na výmaz jejich zajištění.
U nemovitosti ve společném jmění zpravidla jednají manželé společně, případně jeden se souhlasem druhého. Způsob podpisu a potřebné souhlasy nechte ověřit advokátem.
Které řešení je vhodné pro vás a jak vybírat?
Prodej se zachováním užívání může připadat v úvahu, pokud potřebujete uhradit dluhy a chcete v bytě po dohodnutou dobu zůstat. Nehodí se pro ty, kteří chtějí majetek uchovat pro rodinu nebo mohou situaci vyřešit bez jeho prodeje. Porovnejte také běžný prodej na trhu a možnosti následného bydlení.
Pokud nemovitost zasáhla exekuce, nejprve s vlastním advokátem ověřte, zda a za jakých podmínek ji lze prodat. Samotný souhlas exekutora nemusí stačit. Pro prodej podle § 44a odst. 4 exekučního řádu je nutný písemný souhlas exekutora, oprávněného a všech přihlášených věřitelů. Majetek nesmí být postižen jinou exekucí, cena musí dosáhnout alespoň obvyklé ceny podle znaleckého posudku a je splatná při podpisu smlouvy k rukám exekutora. Tento postup nelze nahradit běžnou dohodou o úschově.
Chytrá splátka vám pomůže zorientovat se v nabídkách úvěrů, zpětného leasingu, výkupu nemovitosti a výkupu s dožitím. Po konzultaci doporučí konkrétní firmu s férovou nabídkou a ukáže, na co se ptát a které části smlouvy rozhodují o dalším bydlení či odkupu. Právní posouzení všech smluv svěřte vlastnímu advokátovi.
- Nezávisle zjistěte tržní cenu bytu a porovnejte ji s nabízenou kupní cenou.
- Nechte vlastního advokáta společně posoudit kupní smlouvu, úschovu, ujednání o bydlení i případném zpětném odkupu.
- Spočítejte nájemné, služby, opravy a další smluvní náklady za celou dobu užívání.
- Ověřte, z čeho a kdy byste zaplatili zpětný odkup. Počítejte také s variantou, že na něj peníze nezískáte.
- Před podpisem si písemně potvrďte postup úhrady věřitelům, podmínky výmazu zatížení a termín předání bytu.
Časté otázky
Je zpětný leasing nemovitosti považován za půjčku?
Samotný název nerozhoduje. Zpětný leasing obvykle označuje prodej s následným nájmem a možností odkupu, ale podle skutečného obsahu smluv může jít i o spotřebitelský úvěr. Při skutečném prodeji nabývá kupující vlastnictví vkladem do katastru s právními účinky k okamžiku doručení návrhu příslušnému katastrálnímu úřadu, nikoli samotným podpisem smlouvy.
Co se stane, když právo na dožití není zapsáno v katastru?
Smluvně zřizovaná služebnost bydlení k nemovitosti zapsané v katastru bez vkladu nevznikne. Smlouva však může zakládat závazek mezi jejími stranami; ochrana vůči dalšímu kupujícímu závisí na právním typu a obsahu ujednání. Nájem zápis nevyžaduje a při změně vlastníka zpravidla pokračuje. Vlastník nemůže obydlí svévolně vyklidit jen proto, že právo není v katastru zapsané. Konkrétní ochranu nechte posoudit vlastním advokátem.
Jak se chránit při výplatě kupní ceny z prodeje bytu?
Doporučujeme advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu s přesnými podmínkami výplaty. U zatížené nemovitosti může část ceny podle dohodnutých podmínek směřovat přímo věřitelům ještě před výmazem zástavního práva. Smlouvy musí upravit úhradu dluhů, zajištění listin pro výmaz i výplatu zbytku ceny prodávajícímu. Při exekuci je nutné dodržet také podmínky příslušného zákonného postupu.
Chytrá splátka
Telefon: +420 777 247 225
E-mail: info@chytrasplatka.cz
