Pokud výnos z pronájmu investičního bytu přestane stačit na splátky hypotéky, je nutné jednat okamžitě, ještě před vznikem prvních dluhů. Nejbezpečnějším prvním krokem je jednání s bankou o restrukturalizaci úvěru nebo prodej nemovitosti za tržní cenu. V krajním případě lze využít i specializované nástroje, jako je zpětný leasing nemovitosti nebo rychlý výkup. U nich je však klíčové pohlídat si smluvní podmínky a počítat se ztrátou vlastnického práva.
Proč se investice do bytu na dluh může změnit v past?
Mnoho lidí kupuje byty s tím, že „cihly“ jsou bezpečná investice. Bytový dům totiž na rozdíl od akciové společnosti nemůže zkrachovat a jeho hodnota nespadne na nulu. Přestože realitní trh dlouhodobě roste a bankám v Česku v prvním pololetí stoupl čistý zisk o 5,5 % na rekordních 71,06 miliardy korun i díky zájmu o hypotéky, pro individuálního investora existují vážná rizika. Výpadek nájemníka nebo pokles tržního nájemného může rychle způsobit, že vybrané peníze nebudou stačit na vysoké splátky úvěru. Pokud majitel nemá dostatečné finanční rezervy, může se snadno dostat do spirály dluhů.
Jak pomůže restrukturalizace hypotéky a na co si dát pozor?
Pokud nejste schopni splácet, prvním krokem by mělo být kontaktování banky a žádost o snížení splátek, například prodloužením doby splácení. Pokud zvažujete refinancování nebo jiný úvěr na překlenutí těžkého období, vždy porovnávejte nabídky podle RPSN. To je jediné číslo, které zahrnuje úrok i všechny poplatky. Poskytovatel spotřebitelského úvěru musí mít licenci ČNB, kterou si lze snadno ověřit v registru provozovaném Českou národní bankou. Nikdy neřešte osobní dluhy úvěrem napsaným na IČO (podnikatelský úvěr), protože tím přicházíte o zákonnou ochranu spotřebitele a vystavujete se tvrdým sankcím.
Kdy dává smysl rychlý výkup nemovitosti?
Pokud se dluhy hromadí a hrozí exekuce, může být řešením rychlý prodej. Je však nutné počítat s tím, že rychlý výkup nemovitosti standardně probíhá za cenu přibližně o 20 až 30 % nižší, než je běžná tržní hodnota. Tato sleva je daní za rychlost transakce a okamžité získání hotovosti na uhrazení závazků. Vždy trvejte na tom, aby byla kupní cena složena do nezávislé advokátní, notářské nebo bankovní úschovy. Peníze v úschově nejsou majetkem schovatele a uvolní se až po úspěšném zápisu nového majitele v katastru nemovitostí.
Jak funguje zpětný leasing nemovitosti a jaká jsou rizika?
Zpětný leasing nemovitosti není půjčka, ale prodej bytu spojený s vaším následným nájmem a smluvním právem na budoucí zpětný odkup. Zásadním rizikem, které nesmíte opomenout, je fakt, že prodejem okamžitě přestáváte být vlastníkem nemovitosti. Byt již nemůžete prodat, zastavit ani odkázat dědicům. Aby bylo toto řešení bezpečné, musí být veškeré podmínky zpětného odkupu sjednány písemně. Ústní přísliby nemají před soudem žádnou váhu.
Při sjednávání zpětného leasingu si vždy pohlídejte tyto náležitosti:
- Písemná smlouva: Všechny podmínky odkupu, budoucí kupní cena a přesné lhůty must být černé na bílém.
- Zápis v katastru: Jakákoliv věcná práva, například věcné břemeno dožití či užívání, musí být zapsána v katastru nemovitostí.
- Bezpečné financování: Kupní cena při prodeji musí projít výhradně přes advokátní nebo notářskou úschovu.
Jak se zorientovat v nabídkách na řešení dluhů?
Když se dostanete do potíží se splácením investičního bytu, začnou se scházet nabídky na úvěry, výkupy i leasingy z různých stran. Web chytrasplatka.cz funguje jako nezávislý průvodce trhem, který vám pomůže se v těchto možnostech zorientovat. Doporučíme vám konkrétní prověřené firmy, jejichž nabídky jsou férové a bez skrytých chytáků. Ukážeme vám, na co se ptát a které pasáže smluv rozhodují o vašem úspěchu, abyste vždy přesně věděli, co podepisujete.
Pokud chcete svou situaci s investičním bytem vyřešit bezpečně a předejít exekuci, využijte nezávaznou konzultaci. Vyplňte formulář na webu chytrasplatka.cz nebo nás kontaktujte na telefonním čísle +420 777 247 225.
Časté otázky
Může pronajímatel u zpětného leasingu jednostranně zvýšit nájemné?
U zpětného leasingu se stáváte nájemcem a pronajímatel nemůže nájemné zvýšit jednostranně, pokud to není výslovně sjednáno v písemné smlouvě. Nájemní vztah musí být uzavřen písemně a případná kauce neboli jistota nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného bez záloh na služby.
Jak se liší spotřebitelský úvěr od podnikatelského úvěru na IČO?
Spotřebitelský úvěr podléhá zákonu, který vyžaduje posouzení úvěruschopnosti, umožňuje odstoupit od smlouvy do 14 dnů a omezuje výši sankcí. Podnikatelský úvěr na IČO tuto zákonnou ochranu nemá, což z něj činí vysoce rizikový nástroj pro řešení osobních dluhů.
Co se stane s penězi v advokátní úschově při prodeji bytu?
Peníze složené do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy nejsou majetkem schovatele a jsou po dobu převodu plně chráněny. Prodávajícímu se uvolní až po splnění přesně definovaných podmínek, typicky po úspěšném přepisu vlastnického práva v katastru nemovitostí.
Chytrá splátka
Telefon: +420 777 247 225
E-mail: info@chytrasplatka.cz
