Při řešení vážných dluhů máte na výběr mezi konsolidací, soudním oddlužením, klasickým prodejem nemovitosti nebo jejím okamžitým výkupem. Pokud se rozhodnete prodat vlastní byt či dům, můžete se zcela vyhnout patnáctiprocentní dani z příjmů splněním časového testu nebo prokázáním dvouletého trvalého pobytu. Správná volba cesty závisí na tom, zda ještě zvládáte splácet, nebo už čelíte exekuci a hrozící dražbě.
Kdy je lepší konsolidace a kdy už musíte uvažovat o oddlužení?
Konsolidace neboli sloučení úvěrů je ideálním řešením ve chvíli, kdy máte stabilní příjem a vaše registry dlužníků jsou ještě čisté. Pomůže vám snížit měsíční splátky tím, že více různých závazků spojíte do jednoho nového úvěru s delší dobou splatnosti. Užitečným ukazatelem pro porovnání nabídek je RPSN, která v sobě zahrnuje úrokovou sazbu i veškeré poplatky. Každý poskytovatel spotřebitelských úvěrů musí mít navíc licenci od České národní banky.
Při rozhodování mezi jednotlivými možnostmi zvažte následující faktory:
- Konsolidace: Vyžaduje dostatečný doložitelný příjem a čisté registry dlužníků bez exekucí.
- Insolvence: Je vhodná při neschopnosti splácet více věřitelům a chrání vás před exekutory.
- Prodej na trhu: Přinese nejvyšší cenu, ale vyžaduje čas, který v exekuci často chybí.
- Okamžitý výkup: Vyřeší dluhy během několika dní, ale musíte se smířit s nižší prodejní cenou.
Naopak oddlužení, tedy insolvence, přichází na řadu tehdy, když už své dluhy objektivně nedokážete splácet a máte více věřitelů současně. Tento soudem řízený proces vás sice ochrání před exekutory, ale znamená výrazné omezení osobních financí na několik let. V insolvenčním rejstříku pak bude uvedeno vaše jméno, což zkomplikuje jakékoli budoucí žádosti o úvěr.
Jak prodat nemovitost a neplatit státu zbytečné daně?
Pokud se rozhodnete řešit dluhy prodejem vlastního bytu, musíte si pohlídat daň z příjmů, aby vám stát nesebral peníze určené pro věřitele. V České republice je prodej nemovitosti osvobozen od daně z příjmů, pokud v ní máte trvalý pobyt alespoň po dobu dvou let bezprostředně před prodejem. Jestliže v nemovitosti trvalé bydliště nemáte, platí takzvaný časový test, který činí pět let u majetku pořízeného do konce roku 2020 a deset let u nemovitostí koupených později.
Pokud tyto podmínky nesplníte, daň se počítá pouze z kladného rozdílu mezi prodejní cenou a pořizovací cenou, který lze navíc snížit o prokazatelné náklady. Kupní cena by měla vždy směřovat do nezávislé advokátní, notářské nebo bankovní úschovy, kde jsou peníze v bezpečí před věřiteli i kupujícím až do přepisu vlastnického práva v katastru nemovitostí. Nezapomeňte, že pokud je byt ve společném jmění manželů, k prodeji je nutný písemný souhlas obou partnerů.
Kdy se vyplatí okamžitý výkup nemovitosti a jaká jsou rizika?
Okamžitý výkup nemovitosti je nejrychlejší cestou, jak získat hotovost na doplacení dluhů, zejména pokud již exekutor vydal dražební vyhlášku. Je však nutné počítat s tím, že tento prodej bývá zhruba o 20 až 30 % pod běžnou tržní cenou, což je daň za rychlost a okamžité vyplacení peněz. Dražbu lze odvrátit až do udělení příklepu, přičemž nejbezpečnější cestou je doplatit celý vymáhaný dluh včetně nákladů exekuce.
Některé firmy nabízejí také zpětný leasing nemovitosti nebo výkup s dožitím, což ale nejsou klasické půjčky. Pamatujte, že prodejem nemovitosti okamžitě přestáváte být jejím vlastníkem a byt už nemůžete prodat, zastavit ani odkázat svým dědicům. Jakékoli ujednání, jako je budoucí zpětný odkup nebo právo doživotního užívání, musí být sjednáno písemně a zapsáno v katastru nemovitostí jako věcné břemeno, protože ústní přísliby nemají žádnou právní váhu.
Pokud se ztrácíte v záplavě nabídek a nevíte, která cesta z dluhů je pro vás ta pravá, nemusíte na to být sami. Chytrá splátka je vaším průvodcem, který vám pomůže zorientovat se v možnostech, doporučí férového partnera a ukáže, na co se v konkrétních smlouvách zaměřit. Pro nezávaznou konzultaci stačí vyplnit formulář na webu chytrasplatka.cz nebo zavolat na telefonní číslo +420 777 247 225.
Časté otázky
Kdy je prodej bytu osvobozen od daně z příjmů?
Prodej je osvobozen, pokud v bytě máte trvalý pobyt alespoň dva roky před prodejem. Druhou možností je splnění časového testu, který trvá pět let pro nemovitosti pořízené do roku 2020 a deset let pro ty pořízené později.
Co se stane, když nesplním podmínky pro osvobození od daně?
V takovém případě musíte zaplatit daň z příjmů, která se počítá z rozdílu mezi prodejní cenou a cenou, za kterou jste nemovitost původně pořídili. Tento základ daně lze snížit o prokazatelné náklady na rekonstrukci nebo poplatky spojené s prodejem.
Jaká jsou rizika u zpětného leasingu nebo výkupu nemovitosti?
Největším rizikem je, že prodejem okamžitě přestáváte být vlastníkem nemovitosti a ztrácíte možnost s ní volně nakládat. Jakákoli práva na zpětný odkup nebo doživotní bydlení mustí být sjednána výhradně písemně a zapsána v katastru nemovitostí jako věcné břemeno.
