Okamžitý výkup staršího bytu před rekonstrukcí často znamená srážku z tržní ceny ve výši 20 až 30 procent, přičemž v případě finanční tísně mohou být ztráty ještě vyšší. Reálná hodnota nemovitosti vyžadující opravy klesá kvůli drahým stavebním pracím, ale ukvapený prodej pod tlakem situaci většinou zhorší. Správné stanovení tržní ceny a využití bezpečných postupů, jako je advokátní úschova, zabrání zbytečným finančním ztrátám.
S jakými překážkami se potýkal Martin při prodeji zanedbaného bytu?
Martin zdědil po strýci starší byt 2+1 v původním stavu ze sedmdesátých let. Nemovitost byla v zchátralém stavu a vyžadovala kompletní rekonstrukci elektřiny, koupelny i podlah. Ve stejné době se Martin dostal do finančních potíží kvůli nesplaceným závazkům a potřeboval rychle získat hotovost, aby předešel dalším sankcím od věřitelů.
Na internetu našel nabídku společnosti, která slibovala okamžitý výkup nemovitostí s výplatou peněz do dvou dnů. Zástupce firmy nemovitost osobně navštívil a tvrdil, že tržní cena bytu je kvůli nutné rekonstrukci a poklesu zájmu o starší byty maximálně dva miliony korun. Nabídl okamžitý odkup za 1,3 milionu korun s tím, že jde o poslední možnost, jak získat peníze dříve, než na byt sáhne exekutor.
Martin pod tlakem situace téměř podepsal kupní smlouvu přímo na místě. Nakonec si však vyžádal čas na rozmyšlenou a nechal si zpracovat nezávislý odhad reálné hodnoty nemovitosti. Zjistil, že i po započtení vysokých nákladů na rekonstrukci a současného ochlazení poptávky po starých bytech byla tržní hodnota bytu 2,6 milionu korun. Okamžitý výkup by pro něj znamenal ztrátu 1,3 milionu korun.
Místo nevýhodného výkupu zvolil po konzultaci standardní prodej z volné ruky s využitím advokátní úschovy. Byt se podařilo prodat za 2,4 milionu korun během několika týdnů, což mu umožnilo v klidu uhradit všechny závazky a ještě mu zůstaly zbylé finanční prostředky.
Příběh je modelový, složený z typických situací. Jména a detaily jsou smyšlené.
Proč starší byty před rekonstrukcí ztrácejí na hodnotě?
Realitní trh zaznamenává výrazný pokles poptávky po starších bytech před rekonstrukcí. Kupující se obávají vysokých nákladů na stavební práce a materiál, což vede k tomu, že starší nemovitosti vyžadující opravy zlevňují o statisíce korun. Tento vývoj na trhu využívají některé subjekty k vyvíjení tlaku na majitele v tísni.
Jaká jsou hlavní rizika rychlého výkupu nemovitosti?
Rychlý výkup nemovitosti bývá zhruba o 20 až 30 procent pod běžnou tržní cenou. Nejde automaticky o podvod, ale o daň za rychlost jednání a převzetí rizika výkupní firmou. Majitel by však měl vždy přesně vědět, jakou hodnotu obětuje.
Při rychlém jednání pod tlakem hrozí následující rizika:
- Přemrštěné srážky: Srážka z ceny může v kombinaci s nepříznivým stavem bytu přesáhnout i 40 procent tržní hodnoty.
- Absence bezpečné úschovy: Kupní cena musí vždy putovat do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy, odkud se uvolní až po zápisu do katastru nemovitostí.
- Tlak na okamžitý podpis: Zprostředkovatelé často tvrdí, že nabídka platí jen několik hodin, aby zabránili majiteli konzultovat smlouvu s odborníkem.
Jak bezpečně stanovit cenu bytu a vyřešit finanční tíseň?
Před prodejem nemovitosti je nezbytné nechat si zpracovat nezávislý odhad tržní ceny. Pokud vám hrozí exekuce a již vám bylo doručeno vyrozumění o zahájení exekuce, nemůžete s majetkem volně nakládat. Prodej je však možný z volné ruky s písemným souhlasem exekutora a přihlášených věřitelů, přičemž výtěžek putuje do úschovy a následně na úhradu dluhů.
Pokud se nacházíte ve složité finanční situaci a dostáváte různé nabídky na řešení dluhů či odkup majetku, je důležité vyznat se v jejich podmínkách. Portál chytrasplatka.cz pomáhá zorientovat se v nabídkách na trhu a doporučí prověřené řešení, které odpovídá vaší situaci. Můžete využít nezávaznou konzultaci přes formulář na chytrasplatka.cz a ověřit si, jaké kroky jsou pro vás nejvýhodnější.
Časté otázky
O kolik obvykle klesá cena při okamžitém výkupu bytu?
Rychlý výkup nemovitosti probíhá zpravidla s cenou o 20 až 30 procent nižší, než je běžná tržní hodnota. Výkupní firma si tím kompenzuje rychlost výplaty peněz a riziko spojené s dalším prodejem či rekonstrukcí. U bytů ve špatném stavu může být srážka po zapochtění nákladů ještě výrazně vyšší.
Lze prodat byt v exekuci bez dražby?
Ano, byt dotčený exekucí lze prodat z volné ruky, pokud k tomu dá přihlášený exekutor a věřitelé písemný souhlas. Kupní cena musí odpovídat ceně v místě a čase obvyklé a výtěžek se skládá do úschovy na úhradu pohledávek. Tento postup obvykle vynese podstatně více než nedobrovolná dražba.
Proč musí být kupní cena v advokátní nebo notářské úschově?
Úschova peněz uložených u advokáta, notáře nebo v bance garantuje, že kupující o peníze nepřijde a prodávající dostane zaplaceno. Peníze nejsou majetkem schovatele a uvolní se prodávajícímu až po splnění zadaných podmínek, typicky po přepisu vlastnického práva v katastru nemovitostí a výmazu zástavních práv.
Chytrá splátka
Telefon: +420 777 247 225
E-mail: info@chytrasplatka.cz
